«Die Genossenschaften kommunizieren ihre Leistungen und Vorteile zu wenig»

Andreas Hofer ist dipl. Architekt ETH und Partner des Zürcher Architekturbüros Archipel. Er war Projektentwickler der Genossenschaften KraftWerk1 und mehr als wohnen. Beim ABZ-Neubauprojekt Glattpark war er Mitglied der Wettbewerbsjury.

Im Rahmen des Strategieprozesses ABZ 100+ haben Mitglieder der ABZ-Geschäftsleitung und des -Vorstands Gespräche mit Expert/innen aus der Immobilienwirtschaft, Genossenschaftsbewegung, Politik und Wissenschaft geführt. Ab sofort publizieren wir an dieser Stelle jeden Monat eines der sechs Interviews. Wir wünschen spannende Lektüre!


ABZ: Herr Hofer, auf der Website Ihres Architekturbüros ist zu lesen: «Für uns ist die gebaute Umwelt Ausdruck gesellschaftlicher Prozesse.» Welche Prozesse erkennen Sie, wenn Sie durch Zürich spazieren?

Eine Stadt hat immer eine Zeitachse. Grosse Architekten wie etwa Le Corbusier dachten, sie könnten eine ganze Stadt nach ihren Vorstellungen bauen. Eine Stadt erzählt aber die Geschichte vieler solcher Konzepte, die sich nie vollständig durchsetzen konnten und sich überlagern. In den letzten 20 Jahren haben wir den grossen Plan der Moderne verloren. Alle sind auf der Suche. Dies löst Ängste und Verunsicherung aus, öffnet aber auch die Möglichkeit, neue Sachen auszuprobieren und auszuloten. Das sind globale Prozesse, sie gelten nicht nur für Zürich.


Kann man das auch konkret an den Bauten erkennen?

Während stilistisch ein grosser Pluralismus besteht, verschiedenste Konstruktionen und Materialien eingesetzt werden, gibt es eine Suche nach den Qualitäten der alten europäischen Stadt mit ihren Quartierqualitäten, reichen Fassaden und belebten Strassenräumen. Dabei gibt es keine Tabus Elemente einzusetzen, die bei meiner Ausbildung noch als konservativ und antimodern gegolten haben.
Global gibt es einen Trend zur Verstädterung. Die Aufgabe unserer Generation ist es, diesen Trend nachhaltig zu gestalten. Die Stadt mit ihrer Dichte, Vielfalt und ihren Vernetzungsmöglichkeiten bietet dazu gute Grundlagen. Im Gegensatz zu Bezügen auf ländliche Gemeinschaften bleiben in der Stadt die sozialen Wahlmöglichkeiten gewahrt.


Welche Haushaltsformen wird es in Zukunft vermehrt geben?

Der Trend zum Einpersonenhaushalt ist enorm. Die Familienphase als Teil der Wohnbiografie macht für die meisten nur noch einen Viertel der Lebenszeit aus. Die Genossenschaften stecken hier in einem Dilemma: Sie entstanden, um den Familien günstigen und attraktiven Wohnraum anzubieten, haben diese Aufgabe weiterhin, müssen sich aber gleichzeitig für neue Wohnformen und nichtfamiliäre Haushalte öffnen.


Welche Möglichkeiten eröffnet der technologische Fortschritt?

Internet und Smart Phone bieten neue Möglichkeiten. Das «Smart Home» ist aktuell in aller Munde. Allerdings sind alle Initiativen, Wohngebäude stärker zu vernetzen bisher  an technischen Problemen, unterschiedlichen Standards und zu hohen Kosten gescheitert. Das könnte sich in nächster Zeit ändern. Mit dem Smart Phone steht ein universelles Eingabegerät zur Verfügung. Wenn die Telekommunikations- und Informationsindustrie diesen Markt erschliesst, könnte ein Durchbruch erfolgen. Google beispielsweise kauft nicht zufällig Hersteller von Sensoren auf. Wohnen ist letzten Endes aber eine sehr banale Tätigkeit: Es darf nicht in die Wohnung regnen und wir wollen in der Wohnung unsere Ruhe. Ich sehe das Potential eher in den kommunikativen und sozialen Netzen, dem Sharing von Gütern und Dienstleistungen. Der Nutzen des intelligenten Kühlschranks erschliesst sich mir nicht; ganz abgesehen davon, dass eine Durchdringung des Wohnens mit Informationstechnologie grösste Gefahren für den Schutz der Privatsphäre mit sich bringt.
 

Wie werden sich die Baukosten und die Mieten im Grossraum Zürich entwickeln?

Im Moment strömen viele Menschen und viel Geld aus den Krisenstaaten Europas nach Zürich. Zusammen mit den historisch tiefen Zinsen befinden wir uns in einer einmaligen Situation und niemand weiss, wie sich dies in den nächsten Jahren entwickelt. Immobilienmärkte sind zyklisch. Es würde mich sehr überraschen, wenn der momentane Boom noch sehr lange anhält.
Über lange Zeit betrachtet ist das Wohnen aufgrund des zunehmenden Wohlstands immer billiger geworden und wir leisten uns mehr und besser ausgestattete Wohnungen. Allerdings sind die Baukosten im Verhältnis zu anderen Konsumgütern und den Nahrungsmitteln weniger stark gesunken. Bauen bleibt arbeitsintensiv und teuer und die Rationalisierungsmöglichkeiten sind beschränkt. Deshalb sind die grossen Stellschrauben eher die Lebensdauer und die Wohnfläche. Vor allem die Wohnfläche steigt nicht nur aus Wohlstandsgründen, sondern weil zu wenige günstige und gute Kleinwohnungen auf dem Markt sind. Selbst für einen kostenorientierten Anbieter wie die ABZ könnte es sich deshalb lohnen, eher ein bisschen teurer zu bauen, wenn dadurch die Lebensdauer und die Flexibilität des Wohnraums eine längere Nutzung ermöglicht.


Was heisst denn preisgünstig wohnen?

Eine günstig gebaute 4-Zimmer-Wohnung mit 100m2 kostet bei einem mittleren Zins bei einer Genossenschaft nach einigen Jahren Abschreibung 1400.– bis 1600.– Franken pro Monat. Eine solche Miete ist für eine grosse Mehrheit der Familienhaushalte im Grossraum Zürich tragbar, wenn wir davon ausgehen, dass für die Miete nicht mehr als ein Viertel des Haushaltseinkommens verwendet werden soll.
Im überhitzten Wohnungsmarkt von Zürich entflammt bei solchen Mietpreisen immer wieder eine unselige Neiddebatte. Den Genossenschaften wird vorgeworfen, dass sie privilegiert sind und dass in ihren Wohnungen Menschen leben, die sich viel höhere Mieten leisten könnten. Das ist natürlich Blödsinn und es gibt keinen Anspruch der Vermieter, dass sie ihre Wohnungen zu einem Preis vermieten können, den sich die Mieter gerade noch leisten können. Gleichwohl müssen sich die Genossenschaften mit ihrem Beitrag zur sozialen Durchmischung in den Quartieren auseinandersetzen. Ich könnte mir vorstellen, dass Solidaritätsbeiträge, die einzelne Genossenschaften schon lange erheben eher erhöht werden. Die Miete würde sich somit aus einem Sockelbetrag für die bauliche Substanzerhaltung und einem einkommensabhängigen Zusatzbeitrag zusammensetzen, der der Genossenschaft ermöglicht Mieten zu vergünstigen, Integrationsleistungen zu erbringen und weitere Grundstücke der Spekulation zu entziehen.

Wie wird sich der Zugang zu Bauland im Grossraum Zürich entwickeln?

Bei der Vergabe von Bauland durch die Stadt Zürich sind die Genossenschaften privilegiert. Das ist eine gute Regulierung, welche die Genossenschaften mit ihren Integrationsleistungen und der Kostenmiete rechtfertigen. Allerdings schwinden die Baulandreserven der Stadt. Die grösste Ressource der Baugenossenschaften sind deshalb die Grundstücke ihrer bestehenden Siedlungen. Teilweise sind sie noch zu wenig verdichtet.
Die aktuelle Diskussion um Dichtestress und schwindende Freiräume kann ich nicht nachvollziehen. Zwei Drittel aller neugebauten Wohnhäuser in der Schweiz sind Einfamilienhäuser. Wir verdichten also nicht, sondern die Desurbanisierung geht weiter. Natürlich ist das Verdichtungspotential in den bereits bebauten städtischen Quartieren beschränkt. Gleichwohl stellt sich vor allem am Stadtrand die Frage, ob Zürich hier weiterhin vorstädtisch bleiben soll. Die Agglomeration wächst, es gibt kaum eine europäische Stadt in der so viel hochwertiger Grün- und Freiraum so leicht erreichbar ist. Projekte wie mehr als wohnen zeigen, dass Verdichtung auch Lebensqualität und Bereicherung des Alltags bedeuten kann.
 

Wie werden sich die Bedürfnisse bei der Gestaltung des Wohnraums verändern?

Barrierefreies Bauen oder Universal Design, wie man es heute nennt, wird sich beim Neubau breit durchsetzen. Ich vermute, dass alternative Wohnformen wie etwa das Cluster-Wohnen zunehmen. Gleichzeitig wird die grosse Mehrheit der gebauten Wohnungen weiterhin mehr oder weniger konventionell bewohnt. Bauliche Bestände wandeln sich nur langsam und Wohnen ist immer ein gegenseitiger Prozess: Menschen passen sich an die vorhandenen Wohnungen an und der Wohnungsmarkt reagiert auf neue gesellschaftliche Bedürfnisse.
 

Wie viel Wohnraum werden wir in 10 bis 20 Jahren beanspruchen?

Ich glaube nicht, dass der Bedarf an Wohnraum noch stark zunehmen wird. Der Wandel von der Familien- zur Einpersonen-Gesellschaft ist irgendwann abgeschlossen. Zudem gibt es eine Sättigungsgrenze. Wir brauchen mehr Platz als in den Fünfzigerjahren, 15m2 pro Person reichen nicht mehr. Aber ich glaube nicht an ewiges Wachstum.
 

Wie werden sich die Bedürfnisse bezüglich Mitbestimmung verändern?

Da gibt es zwei widersprüchliche Trends. Einerseits ist da die Anspruchshaltung des Konsumenten gegenüber dem Produzenten: Man hat gewisse Erwartungen in der heutigen Dienstleistungsgesellschaft, das Verhältnis wird professionalisiert und kommerzialisiert. Andererseits gibt es einen Trend zum «sharing»: Wo der Konsum an seine Grenzen stösst, sucht man neue Werte. Persönlich hoffe ich, dass die zweite Bewegung stärker wird. Grundsätzlich ist das ein Bereich, in dem die Genossenschaften viel zu bieten haben.
Hinzu kommt das Thema «proudness»: Als Genossenschafter bin ich ein Teil der Genossenschaft und stolz darauf, sie mitzutragen. Mitbestimmung ist ein Hebel dafür, nicht alleine das finanzielle Kapital. Die Genossenschafter müssen die Möglichkeit haben, auf allen Ebenen teilnehmen zu können. Auch wenn sie es nicht wollen oder nutzen. Ein Megatrend ist etwa die Gestaltung des Aussenraums. Hier kann man mit wenig viel bewirken. Ich sehe bei der Mitbestimmung praktisch keine Grenzen. Für die ABZ stellt sich einzig die Frage, wie sie sich auf die unterschiedlichen Ebenen vom Haus über die Siedlung bis zur Genossenschaft als grossem Immobilienunternehmen skalieren lässt.
 

Was sind Ihre Erwartungen an die ABZ? Und was wünschen Sie ihr für ihr zweites Jahrhundert?

Auf dem Kamin der ABZ-Geschäftsstelle steht es: Allgemein Besonders. Die ABZ hat sich als eine der ersten Wohnbaugenossenschaften aus dem Ständischen gelöst. Aus diesem universellen Anspruch heraus kann sie sich um die städtischen Bedürfnisse kümmern, auch dank ihrer Grösse. Ich wünsche ihr Offenheit, dass sie nicht den Durchschnitt sucht, sondern auch an den Rändern der Gesellschaft etwas bewegt und leistet.

 

Das Interview mit Andreas Hofer wurde im September 2014 von Martin Grüninger, Leiter Bau und Bewirtschaftung, geführt.